Nell’eventualità che vi sia la necessità di modificare/integrare gli argomenti all’ordine del giorno ma la comunicazione di convocazione sia già stata inviata sono due le strade percorribili per non rendere le eventuali delibere che verranno prese annullabili.

La prima ipotesi è inviare le rettifiche utilizzando le stesse modalità per l’invio dell’avviso di convocazione, a condizione però che sussista ancora lo spazio temporale minimo imposto dalla legge; la seconda, applicabile esclusivamente se tutti gli aventi diritto fossero presenti, è sottoporre direttamente le variazioni in assemblea. I condomini, infatti, eventualmente accettando i nuovi argomenti, renderanno le relative deliberazioni pienamente valide.

Non sempre l’amministratore è materialmente presente per vigilare su eventuali violazioni commesse nello stabile; il condomino che abita nel palazzo, per contro, è agevolato in tal senso.

Inoltre, nonostante il soggetto adibito a far rispettare il regolamento condominiale sia l’amministratore, il condomino che intenda dimostrare le violazioni altrui fotografando i trasgressori non commette alcun reato, a condizione che tali atteggiamenti non siano ripetitivi e/o le immagini riguardino luoghi di privata dimora.

E’ indubbio che l’amministratore debba “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo..su uno specifico conto corrente intestato al condominio” (settimo comma art. 1129).

Relativamente all’apertura di un ulteriore conto dedicato ai lavori straordinari, la decisione è invece a totale discrezione dell’assemblea: il c/c nuovo non è infatti obbligatorio, il fondo speciale si. E tocca ai condomini deciderne la gestione.

“L’amministratore deve sempre essere reperibile” non è da intendersi come un rapporto di dipendenza, con reperibilità ventiquattro ore su ventiquattro (non sussiste infatti alcun obbligo in tal senso), in quanto trattasi di prestatore d’opera professionale che ha concluso un contratto di mandato con il condominio.

L’amministratore ha però l’obbligo giuridico di comportarsi con diligenza, pertanto, nell’eventualità dell’assenza (dovuta per esempio al periodo di ferie), è tenuto a fornire un recapito al quale poter essere rintracciato in caso di bisogno, dovendo mettere i condomini in condizioni di poterlo contattare in caso di urgenza.

E’ inoltre ammesso (art. 1134 c.c.) che il singolo condomino possa prendere decisioni in ambito di gestione di parti comuni limitatamente in casi di urgenza (intervento inderogabile senza danno o pericolo – Cass. 4330/2012) e, ovviamente, potendo dimostrare l’impossibilità di poter avvertire tempestivamente l’amministratore.

Nonostante la risposta possa considerarsi scontata, è intervenuto anche il Ministero della salute, tramite lettera inviata all’ANACI in risposta ad un quesito sottoposto, confermando che è vietato fumare negli androni, pianerottoli, ascensori, scale e sale comuni condominiali. Infatti tali spazi sono stati ritenuti equiparabili ad un ambiente di lavoro (si pensi ai manutentori, al portiere, ecc), anche a tutela di tutti gli abitanti del condominio.

Chiunque dovesse riscontrare l’inosservanza di tali obblighi può segnalarlo all’amministratore che sarà tenuto a richiamare/multare il trasgressore.

No. La quinta sezione penale della Corte di Cassazione (sentenza 34151 del 12/07/17) ha infatti stabilito che le scale ed i pianerottoli condominiali sono destinati all’uso di un numero indeterminato di soggetti e, dunque, non assolvono alla funzione di consentire l’esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti. Di conseguenza, le riprese di tali aree comuni, effettuate dalla telecamere installata dal singolo condomino, non integrano una condotta penalmente rilevante.

Premessa: quali possono essere le casistiche per la sostituzione di una delibera condominiale?

Per esempio annullare una decisione già presa precedentemente (es. una manutenzione straordinaria della facciata già deliberata ma non ancora eseguita) oppure modificarla parzialmente (la stessa facciata oggetto di manutenzione dovrà essere tinteggiata con un diverso colore) oppure ancora sostituirla con una identica annullando eventuali vizi di nullità/annullabilità (mancata convocazione di alcuni condomini all’assemblea originaria).

In tutti i casi, è importante evidenziarlo, la sostituzione della delibera potrebbe generare delle conseguenze (es. incarico già affidato all’impresa).

Fatta questa premessa la risposta al quesito iniziale relativo ai quorum necessari per sostituire una delibera, la risposta è molto semplice: gli stessi necessari per la delibera originaria, anche se inferiori a quelli raggiunti inizialmente. Tornando all’esempio iniziale la delibera per la manutenzione straordinaria approvata con la maggioranza degli intervenuti e 700/1000 ma viziata dalla mancata convocazione di un condomino potrà essere sostituita con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e 550/1000.